KAN MAN SÄLJA EN BOSTAD INNAN BOUPPTECKNINGEN ÄR KLAR?

När en närstående går bort är det många praktiska frågor som behöver hanteras. En vanlig fråga är om det går att sälja den avlidnes hus eller bostadsrätt innan bouppteckningen är färdig och registrerad.

Svaret är att det i många fall går att påbörja försäljningsprocessen, men det finns viktiga juridiska regler att känna till innan bostaden kan överlåtas till en ny ägare.

I den här artikeln går vi igenom vad som gäller vid försäljning av en bostad som ägs av ett dödsbo.

VEM ÄGER BOSTADEN EFTER ETT DÖDSFALL?

När en person avlider övergår dennes tillgångar och skulder till ett dödsbo. Det innebär att bostaden inte längre ägs av den avlidne utan av dödsboet. En ny lagfart behöver sökas för dödsboet. Om det bara finns en dödsbodelägare är det juridiskt sett inte ett dödsbo och det är inte aktuellt med dödsbolagfart. Det är dödsbodelägarna som gemensamt företräder dödsboet och fattar beslut om bostaden. Det innebär att viktiga beslut, exempelvis en försäljning, normalt kräver att samtliga dödsbodelägare är överens.

KAN MAN SÄLJA BOSTADEN INNAN BOUPPTECKNINGEN ÄR KLAR?

Ja, det är möjligt att påbörja en försäljning innan bouppteckningen är registrerad.

Det går exempelvis att:

• kontakta en mäklare

• värdera bostaden

• fotografera och marknadsföra bostaden

• hålla visningar

• skriva köpekontrakt under vissa förutsättningar

Däremot kan köpet normalt inte fullföljas förrän dödsboet kan visa att de personer som företräder dödsboet har rätt att göra det. Den registrerade bouppteckningen fungerar ofta som den handling som visar vem eller vilka som har rätt att företräda dödsboet. I praktiken är det därför vanligt att köpekontrakt innehåller villkor om att bouppteckningen ska vara registrerad innan tillträdet kan genomföras.

VARFÖR ÄR BOUPPTECKNINGEN VIKTIG?

Bouppteckningen är en sammanställning av den avlidnes tillgångar och skulder. Den visar också vilka som är dödsbodelägare och vem som har rätt att företräda dödsboet. När bouppteckningen registreras hos Skatteverket fungerar den som dödsboets legitimationshandling.

Vid en bostadsförsäljning behöver bland annat:

• mäklaren

• köparen

• banken

• Lantmäteriet eller bostadsrättsföreningen

kunna säkerställa att rätt personer företräder dödsboet.

MÅSTE ALLA DÖDSBODELÄGARE VARA ÖVERENS?

Ja, som huvudregel måste samtliga dödsbodelägare vara överens om att sälja bostaden.

Om någon motsätter sig försäljningen kan bostaden normalt inte säljas förrän parterna har kommit överens eller frågan har lösts på annat sätt. Om samarbetet i dödsboet inte fungerar kan det i vissa situationer finnas möjlighet att ansöka om att en boutredningsman utses. Boutredningsmannen kan då ta över förvaltningen av dödsboet och fatta beslut i frågor där dödsbodelägarna inte kan enas.

BEHÖVER MAN VÄNTA MED ATT KONTAKTA EN MÄKLARE?

Nej. Tvärtom kan det vara en fördel att kontakta en mäklare tidigt.

En mäklare kan hjälpa till med:

• värdering av bostaden

• rådgivning kring försäljningsprocessen

• planering av fotografering och visningar

• uppskattning av försäljningstid

Det kan göra att försäljningen går smidigare när bouppteckningen är registrerad.

VAD HÄNDER MED PENGARNA FRÅN FÖRSÄLJNINGEN?

Om bostaden säljs tillfaller köpeskillingen dödsboet. Skulder och eventuell kapitalvinstskatt ska betalas.

Pengarna ska användas för att hantera dödsboets ekonomi, vilket bland annat innebär att:

• skulder ska betalas

• eventuella kostnader i dödsboet regleras

• ett arvskifte kan genomföras när alla förutsättningar är uppfyllda

Först när dödsboets ekonomi har utretts och bouppteckningen är registrerad kan arvet normalt fördelas mellan arvingarna genom ett arvskifte.

VANLIGA FRÅGOR OM FÖRSÄLJNING AV BOSTAD I DÖDSBO

KAN MAN LÄGGA UT HUSET TILL FÖRSÄLJNING INNAN BOUPPTECKNINGEN ÄR KLAR?

Ja. Det går ofta bra att påbörja försäljningsprocessen med värdering, fotografering, marknadsföring och visningar innan bouppteckningen är registrerad.

KAN MAN SKRIVA KONTRAKT INNAN BOUPPTECKNINGEN ÄR REGISTRERAD?

Ja, i vissa fall. Det är vanligt att köpekontraktet innehåller villkor om att den registrerade bouppteckningen ska finnas på plats innan tillträdet genomförs.

VEM SKRIVER UNDER KÖPEHANDLINGARNA?

Det är dödsboet som säljer bostaden. Köpehandlingarna ska därför undertecknas av samtliga dödsbodelägare eller av någon som har behörighet att företräda dödsboet.

KAN EN DÖDSBODELÄGARE SÄLJA BOSTADEN SJÄLV?

Nej, inte som huvudregel. Eftersom dödsboet förvaltas gemensamt krävs normalt samtliga dödsbodelägares samtycke.

SAMMANFATTNING

Det går ofta bra att påbörja försäljningen av en bostad innan bouppteckningen är registrerad, men det finns flera juridiska moment som behöver vara uppfyllda innan försäljningen kan slutföras. Den registrerade bouppteckningen visar vem som har rätt att företräda dödsboet och är därför en viktig handling i försäljningsprocessen. Eftersom varje dödsbo ser olika ut kan det vara värdefullt att ta hjälp av både begravningsbyrå, jurist och fastighetsmäklare. Med rätt planering kan försäljningen genomföras på ett tryggt och korrekt sätt, samtidigt som risken för framtida tvister minskar.